新规解读：最高院执行异议之诉司法解释要点解析 合肥律师视角下的实务指引

      2025 年 7 月 23 日，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称 “《解释》”），并于 7 月 24 日正式施行。安徽银开律师事务所及陈军律师团队研读新规，结合合肥司法实践，为合肥本地当事人提供如下针对性解读与实务建议。

      一、执行异议之诉的受理与管辖：

      执行异议之诉的程序规范是案件顺利推进的基础，《解释》第一条明确了受理条件与管辖规则，合肥律师在处理此类案件时，常遇到因管辖不清导致的程序拖延，而新规直接规定 “由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查处理”，有效解决了合肥中院及各基层法院在执行案件移送中可能出现的管辖争议。值得注意的是，若案外人未在法定期限内提出异议被裁定不予受理，《解释》允许其 “另行向申请执行人、被执行人等主张权利”。安徽银开律师事务所陈军律师提醒：“这一‘兜底’条款为错过异议期的当事人保留了救济路径，但需注意主张权利的时效与证据准备，避免因程序瑕疵丧失实体权益。”

      二、当事人地位与判决执行：

      《解释》第二条对当事人地位的明确极具指导意义。新规实施后，此类案件将统一以 “首先查封、享有优先受偿权的申请执行人为被告，轮候查封方为第三人”，大幅减少了合肥跨区执行案件中的程序障碍。关于判决与执行的衔接，《解释》第三条规定 “判决不得执行时应同时解除执行措施”，这与合肥法院近年来推行的 “判执衔接绿色通道” 高度契合。陈军律师结合实务指出：“此前案外人持胜诉判决仍需向执行法院单独申请解除查封，耗时较长。新规实施后，可在诉讼中直接主张一并处理，预计能缩短权益实现周期 30% 以上。”

      三、合肥常见执行异议场景的新规适用

      （一）商品房消费者权益：合肥楼市纠纷的核心指引

      合肥作为省会城市，商品房预售纠纷频发。《解释》第十一条对商品房消费者的保护尤为关键，“新规将‘居住需要’放宽至‘家庭居住生活需要’，不再严格限制套数，更符合合肥家庭改善型购房的实际情况。” 针对开发商破产导致的合同解除问题，《解释》第十二条明确预售资金监管账户中的购房款可优先返还消费者。新规实施后，类似案件中购房者可直接通过执行异议之诉主张返还房款，无需另行提起破产债权申报，效率显著提升。

      （二）二手房买卖与抵债：合肥不动产交易的权益边界

      合肥二手房市场中，“已交房未过户” 引发的执行异议占比超 40%。《解释》第十四条细化了排除执行的四要件，尤其是 “非因案外人自身原因未过户” 的认定（第十六条），将 “已网签备案”“共同提交过户申请” 等合肥二手房交易中的常见情形纳入保护范围。“合肥购房者务必注意，签订合同后应立即网签并催促卖方共同申请过户，留存沟通记录，避免因‘自身原因’丧失权利。”

      对于以房抵债的情形，《解释》第十五条要求 “抵债金额与标的价值基本相当”，这对合肥地区常见的 “高债低抵” 规避执行行为形成约束。被执行人以 100 万房产抵偿 300 万债务，新规实施后此类情形将因 “价值不相当” 无法排除执行，有效维护了申请执行人权益。

      （三）租赁权与抵押权的冲突：合肥商业地产的平衡之道

       “买卖不破租赁” 的适用一直存在争议。《解释》第二十条明确 “查封前成立的租赁权可排除不带租执行”，但需在抵押权设立前已占有使用。“合肥某商场租户 2023 年租赁商铺并实际经营，2024 年业主办理抵押，此时租赁权可对抗后续执行；若抵押在先则不行，这为合肥律师审查租赁与抵押的时间节点提供了清晰标准。”

      四、打击虚假诉讼：合肥司法环境的净化利器

      《解释》第二十一条对虚假诉讼的严惩，与合肥法院正在开展的 “执行领域专项整治” 形成合力。“合肥某小区业主曾与被执行人伪造租赁合同对抗执行，最终被罚款 5 万元。新规实施后，此类行为可能构成刑事犯罪，合肥律师必须严守执业底线，杜绝参与虚假诉讼。”

      《解释》的施行将深刻影响合肥地区执行异议之诉的审理思路。安徽银开律师事务所及陈军律师团队建议：无论是商品房消费者、二手房买受人，还是抵押权人、申请执行人，在遇到执行异议问题时，应及时咨询专业合肥律师，依据新规梳理证据、确定策略。安徽银开律师事务所将依托新规为当事人提供更精准的法律服务，助力在复杂执行程序中有效维护合法权益。